天花板在滴水、浴室壁癌長滿、廚房排水回流——漏水是房客最容易踩雷的糾紛。簡單結論：修繕責任原則上是房東的（民法 §423、§429），房客不能直接不繳房租，也不能口頭抱怨幾句就自己找師傅修。正確流程是書面催告 → 房東逾期不修 → 自己修再扣房租，或終止租約。 漏水是樓上住戶害的，可依民法 §191 向樓上所有人求償。
我能怎麼做
步驟 1：第一時間拍照/錄影蒐證
- 漏水當下就錄影：天花板滴水的水滴下落、牆壁濕痕、積水範圍、家具毀損。
- 每次情況惡化都拍，檔案保留原始日期。
- 找到可能來源：打開天花板照相、量浴室地板傾斜、確認是樓上或管線問題。
步驟 2：書面催告房東（最關鍵一步）
- 寄存證信函，絕對不要只用 LINE 抱怨。法院一致要求「定相當期限」+「明確表示逾期將終止或自行修繕」。
- 內容模板：
- 漏水發生日期、位置、狀況（附照片）
- 依民法 §423、§430 請房東於 **14 日內（急迫情形可縮短為 7 日）**派人修繕
- 若逾期未修，本人將依民法 §430 自行修繕並從房租扣除，或依同條終止租約
- 郵局存證信函一份 60-80 元，一式三份，一份寄房東一份存局一份自留。
步驟 3：房東逾期不修，你有三條路
- A：自己修繕，從房租扣
- 找合格師傅，保留報價單、發票、施工前後照片
- 下個月把「修繕費從房租扣」告知房東（書面）
- 修繕費不能超過合理範圍，否則超出部分算你欠租
- B：按漏水比例扣房租
- 這是法院認定的「同時履行抗辯」：房東沒盡到保持房屋可用的義務，房客可按無法使用面積扣租金
- 計算：月租 × （漏水影響面積 ÷ 房屋總面積）= 每月可扣金額
- 高雄高分院 114 上 151 實例：漏水 70 平方公尺 / 總 522 平方公尺 = 每月扣 2,412 元
- 切記：只能按比例扣，不能全部拒繳，否則房東合法收回房屋
- C：終止租約
- 適用嚴重漏水（例如房屋多處滲水、黴菌大量滋生、雨天會積水）
- 依民法 §430 催告不修 → 終止；或依民法 §424（瑕疵危及安全或健康）直接終止
- 終止後要求房東返還押金、支付搬遷費用
步驟 4：漏水源頭在樓上
依民法 §191：建築物所有人對設置或保管欠缺所致損害負賠償責任。
- 你是承租人：告知房東由他向樓上求償。修繕費、家具毀損都可以請求。
- 你是被害房東：可向樓上所有人請求修繕費 + 租金損失（房屋無法出租期間的所失利益）。
- 台中高分院 113 年度上字第 530 號：樓上水管破裂，判樓上所有人賠樓下修復費 21.8 萬 + 租金損失 67.8 萬（25 個月）。
- 重點：民法 §191 是「推定過失」——樓上所有人要自己舉證沒有設置保管欠缺才免責。你只要證明漏水來自樓上就好。
具體案例（判決參考）
臺灣高等法院高雄分院 114 年度上字第 151 號（拒繳全租 → 房東合法終止）
- 事實：房客因一樓禪房部分漏水，拒絕繳納全部租金長達 9 個月。房東催告不成後終止租約，起訴遷讓房屋。
- 法院判：漏水確實是房東要修，但房客只能按比例扣（漏水面積占總面積比）。房客以「漏水」為由拒繳全部租金，實際已積欠超過 2 個月租額，房東依民法 §440 合法終止。房客被判遷讓 + 給付欠租 12 萬多元。
- 對你的啟示：漏水不是免死金牌。能扣多少就扣多少，其他照繳。想要完全不繳、逼房東修，法律上站不住。
臺灣新北地方法院 113 年度訴字第 2496 號（催告不合格 → 終止主張被駁）
- 事實：房客 LINE 向房東抱怨馬桶水壓不足、流理台壞掉。後來房客主張依民法 §430 終止租約。
- 法院判：LINE 抱怨不算催告——沒定相當期限、沒明確表示逾期將終止。且馬桶 6 年來能正常使用，難認「未合於約定使用」。房客的終止主張被駁。不過房客自行代墊的熱水器修繕費 3,600 元，法院仍判房東償還。
- 對你的啟示：口頭或 LINE 抱怨絕對不等於催告。一定要寄存證信函，而且信內要寫「限期 XX 日」+「逾期本人將終止租約」。
臺灣高等法院臺中分院 113 年度上字第 530 號（樓上漏水，判賠 89 萬）
- 事實：樓上房屋冷熱水管破裂，導致樓下天花板滲漏水、整屋無法出租長達 25 個月。
- 法院判：依民法 §191，建築物管線破裂屬「設置或保管有欠缺」，即使是建商原始施工問題，現任所有人仍要負責。判賠修復費 21 萬 7,830 元 + 租金損失 67 萬 8,484 元（月租 27,000 × 25 個月）。
- 對你的啟示：漏水造成你不能出租或不能住，求償範圍涵蓋「租金損失」這種所失利益。樓上推給建商不算，自己房子自己負責。
注意事項 / 常見陷阱
- 絕對不要直接拒繳全租：漏水只能按比例扣。拒繳全租 = 欠租，欠租超過 2 個月房東可以合法收回房屋，你反而變被告。
- 催告要「定期限」＋「寫終止後果」：只寫「請你修」、「快點修」法院不認。一定要寫「請於 14 日內修繕完畢，逾期本人將依民法第 430 條終止契約並請求損害賠償」。
- 不要未催告就自己找師傅修：沒催告就私自修，法院可能不准從房租扣。流程是「催告 → 逾期 → 修繕」。
- 租約寫「修繕由房客負責」不一定有效：法院對此嚴格審查。若顯失公平（例如全部大小修繕都推給房客），或房東未盡舉證義務，法院可能不採納。新北地院 113 訴 2496 實際打臉房東「口頭約定房客負責」。
- 折舊一定要算：房東要求的修繕費估價單，材料部分要扣折舊。用 5 年的地板不能按新品價賠。
- 找合格水電/防水師傅：收據要清楚寫工資、材料、折舊。自己找朋友隨便弄的，房東事後會挑毛病說「修得不對反而擴大損害」。
相關法條（律師視角）
- 民法 §423（保持合於使用義務）：房東不只要交付房屋，整個租期都要保持房屋可正常使用。漏水影響居住 = 違反本條。
- 民法 §424（危及安全/健康的終止權）：房屋瑕疵危及安全或健康（漏電風險、大量黴菌），即使簽約已知，房客仍得終止，且此權利不能預先拋棄。
- 民法 §429（修繕義務歸屬）：除契約或習慣另有規定，修繕由房東負擔。
- 民法 §430（催告 → 終止或自行修繕）：房客定相當期限催告、房東逾期不修，房客得終止或自行修繕從租金扣除。
- 民法 §191（工作物所有人責任）：建築物設置或保管欠缺致他人損害，由所有人賠償；推定過失，所有人要自己舉證才免責。
- 公寓大廈管理條例 §12（樓地板/共同壁管線）：專有部分共同壁與樓地板內管線的維修費，原則由雙方所有人共同負擔；可歸責於一方則一方負擔。
- 租賃住宅條例 §11 第 2 款：房屋不合居住、催告不修，房客得提前終止且房東不得請求賠償。
什麼時候該找律師
- 漏水累計損失（修繕費 + 家具毀損 + 租金損失）超過 20 萬。
- 房東拒絕修繕且拒絕協商，你要決定自行修繕扣租還是終止租約。
- 漏水源頭在樓上或大樓公共管線，需要協調多方（你、房東、樓上、管委會）。
- 你要起訴請求租金損失或所失利益的賠償，這類舉證比較複雜。
LawChat AI 可以先幫你：擬一封「合格催告」的存證信函（避免新北地院 113 訴 2496 那種催告不合格的坑）、試算按比例扣租的金額、評估主張終止租約的成功率。
本文法條與判決均透過全國法規資料庫、司法院裁判書系統查證為實際現行資料。個案情況各異，建議諮詢專業律師。